Rechtsanwaltskanzlei Stefan Große
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Familienrecht
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht

Seit August 2010 bespreche ich Urteile für die Zeitschrift Immobilien und Mietrecht (IMR). Charakteristisch ist die Aktualität der Entscheidungen und die Zusammenfassung der wesentlichen Inhalte auf ca. eine DIN-A4-Seite.
 

IMR 2024, 266 - Sondereigentum und Rücksichtnahmegebot - VG Berlin, Beschluss vom 23.11.2023 – Az.: 19 L 225.23 

Die Entscheidung beschäftigt sich mit der Frage, ob sich ein Sondereigentümer auf das eigentlich dem Verband, also der Wohnungseigentümergemeinschaft, zustehende nachbarrechtliche Rücksichtnahmegebot berufen kann. 

IMR 2024, 263 - Parteiwechsel im WEG-Verfahren - LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 –  Az.: 2-13 S 130/22 

Das Gericht befasst sich mit Fragen der Zulässigkeit eines Parteiwechsels in einem wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren in der Berufungsinstanz.

IMR 2024, 100 - Strafanzeige als Kündigungsgrund? - AG Schweinfurt, Urteil vom 29.01.2024 – Az.: 3 C 1081/23 

Inhalt der Entscheidung ist, ob ein Vermieter die Kündigung eines Mietverhältnisses erklären kann, wenn der Mieter Strafanzeige gegen ihn erstattet.Liegt der Anfangsverdacht einer Straftat durch den Vermieter vor, liegt keine leichtfertige Anzeige wider besseres Wissen durch den Mieter vor. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses kann dadurch nicht begründet werden. Ein Abstand von 10 Monaten zwischen Anzeige und Kündigungsausspruch ist zu groß.

IMR 2023, 1001 - Unpünktliche Mietzahlung als Kündigungsgrund? - LG Berlin, Beschluss vom 09.12.2021 - Az.: 67 S 158/21

Die Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund unpünktlicher Mietzahlung ist grundsätzlich möglich. Mindestens eine Abmahnung ist notwendig. Das LG Berlin hält es in dieser Entscheidung nicht für ausreichend, wenn der Mieter nach erfolgter Abmahnung in den drei darauffolgenden Monaten die Miete ebenfalls unpünktlich bezahlt. Der Zeitraum sei zu kurz.

IMR 2022, 313 - Entscheidende Termine für die Kündigung nach § 543 II Nr. 3a BGB - LG Berlin, Beschluss vom 11.05.2022 - Az.:64 S 260/21

Für die Kündigung nach § 543 II Nr. 3a BGB kommt es alleine auf die fällig gewordene Miete in den beiden aufeinanderfolgenden Monaten an. Ältere Mietrückstände können nur im Rahmen des Kündigungsgrunds des § 543 II Nr. 3b BGB berücksichtigt werden.

IMR 2022, 263 - Kündigung der Wohnung nach Ehegattentrennung - OLG Bamberg, Beschluss vom 10.06.2021 - Az.: 7 WF 103/21 

Aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme kann sich die Verpflichtung eines Ehegatten ergeben, an der Entlassung des anderen Ehegatten aus dem Mietvertrag mitzuwirken, wenn dies angemessen und zumutbar ist. Wenn der Vermieter einer Entlassung eines Ehegatten aus die Mietverhältnis nicht zustimmt, hat dieser Ehegatte den Anspruch gegen den anderen Ehegatten auf Zustimmung zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.  Die Kosten für das Zustimmungsverfahren trägt derjenige Ehegatte, dessen Zustimmung eingefordert wird.

IMR 2021, 1077 - Kostentragung bei Erledigung im Räumungsverfahren - LG Schweinfurt, Beschluss vom 21.06.2021 - Az.: 11 T 61/21

Ein allgemeiner Grundsatz, wonach die Kosten stets der Partei aufzuerlegen sind, die sich freiwillig in die Rolle des Unterlegenen begibt, ist nicht anzuerkennen. Aus der Rückgabe einer Wohnung können keine Rückschlüsse darauf gezogen werden, ob der ausziehende Mieter vom Bestehen des Räumungsanspruchs bzw. der Wirksamkeit der Kündigung des Mietvertrags ausgeht. Bestreitender Sachvortrag ist insofern zu beachten. Die Erfüllung einer Räumungs- und Herausgabeverspflichtung ist nicht mit der Erfüllung einer Geldforderung gleichzusetzen. 

IMR 2021, 401 - Zur Unternehmereigenschaft des Vermieters - AG Schweinfurt, Urteil vom 19.04.2021 - Az.: 10 C 841/20

Das Gericht beschäftigt sich mit der Frage, ab welcher Anzahl vermieteter Wohnungen auch ein privater Vermieter als Unternehmer anzusehen ist. Allein der Umstand, dass der Vermieter Eigentümer von sechs Mietwohnungen ist, begründet noch keine Unternehmereigenschaft. Entscheidend ist nicht die Anzahl der vermieteten Objekte, sondern die im Einzelfall zu bewertenden Umstände, die mit der Vermietung zusammenhängen. Ein Unternehmer bietet am Markt dauerhaft und planmäßig Leistungen gegen Entgelt an. Soweit nur das eigene Vermögen verwaltet wird, ist die Unternehmereigenschaft ausgeschlossen. Insofern ist aus Sicht des Gerichts zum Beispiel zu berücksichtigen wie hoch der monatliche Zeitaufwand für den Vermieter ist und ob die Verwaltung neben dem gewöhnlichen Alltag verrichtet wird. Eine Rolle spielt zudem, ob die Einrichtung eines Büros oder ein planmäßiger Geschäftsbetrieb erforderlich sind. Auch die Auslagerung der Erstellung der Betriebskostenabrechnungen an externe Firmen kann gegen die Unternehmereigenschaft sprechen. Die Unternehmereigenschaft wird durch den überlegenen Wissens- und Erfahrungsstand charakterisiert. Die vorstehenden Umstände können dafür sprechen, dass der Vermieter wenig geschäftsgewandt ist und über kein unternehmerisches Wissen verfügt. Dann liegt trotz einer größeren Anzahl von Mietwohnungen keine Unternehmerstellung vor. Auch nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 149, 80) ist auf Umfang, Komplexität und Anzahl der mit der Vermietung verbundenen Vorgänge abzustellen.

IMR 2021, 273 - Verdacht über negative Wohnflächenabweichung - AG Schweinfurt, Urteil vom 11.11.2020 - Az.: 2 C 235/20

Eine negative Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % ist erheblich und kann einen Mangel der Mietsache darstellen. Das Gericht verlangt für den Rückforderungsausschluss des § 814 BGB positive Kenntnis des fehlenden Rechtsgrunds. Der bloße Verdacht reiche hierfür regelmäßig nicht aus.

IMR 2020, 522 - Zur öffentlichen Zustellung nach Wohnungsräumung - LG Schweinfurt, Beschluss vom 28.10.2020 - 11 T 120/20

Die Anforderungen an die Nachforschungen über den Aufenthalt des Mieters nach erfolgter Räumung und Herausgabe sind nicht zu überspannen. Insbesondere ist die Qualität der Beziehung zwischen den Parteien für die Entscheidung über die Anordnung der öffentlichen Zustellung zu berücksichtigen. Es ist Aufgabe der durch die Zustellung begünstigende Partei, alle geeigneten und zumutbaren Nachforschungen anzustellen. Beispielhaft für solche zumutbaren Nachforschungen nennt der Bundesgerichtshof Nachfragen beim letzten Vermieter, bei Hausgenossen und Verwandten des Zustellungsempfängers. Gerade bei größeren gewerblichen Vermietern, die eine Vielzahl an Wohnungen vermieten, liegt es nahe, dass diese im Regelfall über keine über die Personalien hinausgehenden Informationen der einzelnen Mieter verfügen. Den privaten Vermieter können daher im Einzelfall bei einem engeren Verhältnis weitergehende Nachforschungspflichten treffen.

IMR 2020, 197 - Kündigung gegenüber einem Miterben reicht regelmäßig - LG Berlin, Beschluss vom 25.03.2019 - 64 S 218/18

Die Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 10.09.1997 – VIII ARZ 1/97, IMRRS 2007, 2545), wonach Mitmieter sich gegenseitig zur Entgegennahme von Erklärungen in einem Formular-Mietvertrag gegenseitig bevollmächtigen können, gilt auch für Miterben. Denn die gemeinsame Stellung als Erben lässt ebenso wie bei Mitmietern vermuten, dass der jeweilige Miterbe Erklärungen des Vermieters an andere Miterben weitergibt. Bereits nach § 2038 Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Miterbe passiv vertretungsbefugt, eine Kündigungserklärung in Empfang zu nehmen.

IMR 2019, 355 - Gartenpflege übertragen: Darf Mieter Bäume fällen? - LG Berlin, Urteil vom 25.06.2019 - 67 S 100/19

Der Mieter eines Einfamilienhauses ist dem Vermieter nach dieser Entscheidung nicht zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Gartenpflege dem Mieter obliegt und er ohne vorherige Einholung einer Genehmigung des Vermieters schadhafte oder ihn optisch störende Bäume fällt, sofern im schriftlichen Mietvertrag weder die Befugnis des Mieters zur Entfernung von Bäumen noch der genaue Umfang der ihm obliegenden Gartenpflegelast im Einzelnen geregelt sind. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Vermieter den Mieter vor der Unterzeichnung des auslegungsbedürftigen schriftlichen Mietvertrags darauf hingewiesen hat, dass Bäume ohne seine Zustimmung nicht gefällt oder entfernt werden dürfen. Die Entscheidung ist nur schwer nachvollziehbar, da doch in der Regel nur Pflegemaßnahmen übertragen werden können, worunter nicht einmal der Baumschnitt fällt. Es überzeugt nicht, dass dies auch noch bei unklaren Vertragsregelungen durch Auslegung als vereinbart gelten soll, wenn doch die Baumfällung in der Regel nicht in der Gartenpflege enthalten ist. Dann ist für die Auslegung kein Raum.

IMR 2019, 168 - Beschwer bei Räumung und Herausgabe - BGH, Beschluss vom 21.01.2019 - XII ZR 95/17

Beruft sich ein Nutzungsberechtigter gegenüber einer Kündigung auf Schutzregeln, die das Kündigungsrecht einschränken und ihm ein Recht zur Fortsetzung der Nutzung geben, so dauert die streitige Zeit im Sinne des § 8 ZPO vom Tag der Erhebung der Räumungsklage bis zu dem Zeitpunkt, den derjenige, der sich auf ein Nutzungsrecht beruft, als den für ihn günstigsten Beendigungszeitpunkt des Nutzungsvertrags in Anspruch nimmt. Nur wenn der Beendigungszeitpunkt ungewiss ist oder sich die streitige Zeit nicht ermitteln lässt, ist § 9 ZPO für die Bemessung der Beschwer entsprechend anwendbar und der dreieinhalbfache Wert des einjährigen Entgelts anzusetzen.

IMR 2018, 498 - Fensterreinigung ist Mietersache - BGH, Beschluss vom 21.08.2018 - VIII ZR 188/16

Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflä-chen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glas-bestandteile sowie Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Auf die Frage, ob die Reinigung vom Mieter persönlich geleistet werden kann, kommt es nicht an. Sollte dies nicht der Fall sein, muss sich der Mieter professioneller Hilfe bedienen. Bloße Reinigungsmaßnahmen sind nicht Bestandteil der Instandhal-tungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters. Wer hier Probleme sieht, muss diese vor Vertragsschluss mit dem Vermieter besprechen!